Ved inngangen til 2021 var det 42 kommuner i Norge som helt eller delvis hadde innført boplikt på boliger. Over de siste tiårene har vi stadig sett saker hvor eiendommer er omsatt som fritidseiendommer, men hvor det viser seg at det hviler en boplikt på eiendommen.
Konsesjon og boplikt ved kjøp av bolig
Konsesjonsloven fastsetter regler for når man må ha konsesjon for å overta en eiendom. Utgangspunktet er at man må ha konsesjon for å erverve en eiendom. Det er imidlertid ikke konsesjonsplikt for bebygde eiendommer som ikke er større enn 100 dekar og ikke har mer enn 35 dekar fulldyra og overflatedyrka jord. Dette gjelder for de fleste ordinære eiendommer.
Det pålegges også boplikt i enkelte tilfeller enten direkte av loven, av forskrift eller som vilkår for konsesjon. Brudd på boplikt kan føre til at eiendommen blir tvangssolgt av kommunen. Man kan heller ikke markedsføre en enebolig som fritidsbolig.
Boplikt ved odel og slektskap
Dersom nær slekt eller en med odelsrett overtar en bebygd eiendom følger boplikt direkte av loven dersom eiendommen har fulldyrka og overflatedyrka jord på mer enn 35 dekar eller eiendommen består av mer enn 500 dekar produktiv skog. I slike tilfeller er det konsesjonsfrihet.
Den som overtar eiendommen, må bosette seg innen ett år og selv bebo eiendommen i minst 5 år. Det er altså en personlig boplikt. Gjør man ikke dette må man søke om konsesjon likevel.
Som bebygd eiendom regnes eiendom med bebyggelse som er eller har vært brukt som helårsbolig. Er den ikke tatt i bruk omfattes eiendom under oppføring dersom tillatelse til bebyggelse er gitt med sikte på boligformål.
Boplikt ved nullgrense
I en del kommuner har man ved forskrift fastsatt andre grenser for konsesjonsplikt for eiendommer som er bebygd, og som er eller har vært i bruk som helårsbolig. Men også for tomter og eiendommer regulert til boligformål. Det vil si at man må søke om konsesjon i disse kommunene.
Dette gjelder ikke når erververen forplikter seg til at eiendommen skal brukes til helårsbolig i den tiden han eier eiendommen, enten av ham selv eller andre. Eiendommen må være tatt i bruk som kjøpers reelle bolig.Fristen for å ta boligen i bruk er ett år fra ervervet.
Er den bebygde eiendommen større enn 100 dekar, eller har mer enn 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord, kommer nullgrenseforskriften ikke til anvendelse.
For å avklare hva som gjelder i din kommune må du se nærmere på den enkelte kommunes forskrift. En full oversikt finner du hos Landbruksdirektoratet.
Boplikt som vilkår for konsesjon
Dersom du må søke om konsesjon kan kommunen fastsette boplikt som vilkår for konsesjonen.
I vurderingen av om det er nødvendig å hindre at eiendommen blir brukt til fritidsformål, legger kommunen blant annet vekt på eiendommens beliggenhet, bebyggelsens art og om andre vil kjøpe eiendommen for å bruke den til helårsbolig.
Avslag på konsesjon eller konsesjon med vilkår om boplikt kan påklages til Statsforvalteren.
Er boligen din en helårsbolig?
I matrikkelen finner man angitt om boligen er registrert som enebolig eller fritidsbolig. Undersøk altid dette før kjøp av fritidsbolig. Informasjonen finner du på seeiendom.no. Ønsker du å få endret registreringen må man søke om bruksendring til kommunen. Man må også undersøke gjeldende reguleringsplan og eventuelle planprosesser for området. Bruksendring i strid med arealformål i gjeldende plan krever i tillegg en dispensasjonssøknad. Bruksendring av bygninger, eksempelvis fra bolig til fritidsbolig, gjør at man må oppfylle gjeldene teknise krav ( TEK17). Det kan bli en utfordring dersom bygningen er av eldre data. Det kan da bli nødvendig med også en søknad om dispensasjon fra de tekniske kravene.
Trenger du hjelp til å klage eller å vurdere hva som gjelder for din eiendom? Ta kontakt med en av våre advokater for en uforpliktende samtale.