Eier du grunn ved sjøen og vil sette opp en brygge må du vite hvor eiendomsgrensene ut i sjøen går. Eiere av grunn ned til strandlinjen vil kunne se eiendomsgrensene sine ut fra matrikkelen.Men grensene i sjø  kan det oppstå tvil om – hvor langt ut eier du i sjøen?

Marbakken

Hovedregelen er at eiere av grunn ned til strandlinjen har eiendomsrett ut i sjøen til marbakken.

Marbakken er der hvor sjøbunnen begynner å falle sterkt. Men ikke enhver overgang til store dyp kan betegnes som marbakke. Marbakken danner overgangen fra et relativt flatt og grunt stykke som strekker seg fra land, til et brattere dyp. Og for at en marbakke skal danne grunnlag for eiendomsrett, må den dessuten ligge utenfor den aktuelle eiendom.

To meters regelen

Er det ingen marbakke går eiendomsgrensen ved to meters dyp målt ved middels lav vannstand. 

Brådypt ved land

Noen ganger er det ingen marbakke og det er brådypt ved land, slik at to metersgrensen ikke kan brukes. Høyesterett fastslo i Rt. 2011 s.556 at i slike tilfelle er det ingen generell regel som supplerer de øvrige reglene. Det kan være det er etablert noen rettigheter gjennom alders tids bruk eller lokal sedvane og i så fall må dette undersøkes nærmere. Ellers vil eiendomsgrensen da slutte inne ved land. 

Begrensninger i eiendomsretten i sjø

Vær oppmerksom på at en rekke tiltak er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven og etter havne- og farvannsloven. Sistnevnte av hensyn til blant annet sikker og effektiv ferdsel i farvannet. I tillegg er det begrensninger gjennom forbud mot bygging i 100-meterssonen jf. plan- og bygningsloven § 1-8. Etter vannforskriften § 12 er det begrensinger i ny aktivitet og tiltak som kan forringe vannkvaliteten og alle tiltak skal vurderes etter prinsippene i naturmangfoldloven. 

Men også allemannsretten som står svært sterkt og er lovfestet gjennom friluftsloven. En av de viktigste rettighetene her er retten til å ferdes over andres eiendom. I sjø er det fri ferdsel også i strandsonen jf. friluftsloven § 6 første ledd. Man har også for kortere tid å dra i land båt i utmark når man er under ferdsel. Du må imidlertid ha samtykke fra eier for å bruke andres kai eller brygge. 

Strandretten

Strandretten gir en eier av grunn med strandlinje en rekke rettigheter. For eksempel rett til adkomst sjøveien, rett til å anlegge brygge eller annen båtplass og utfyllingsrett. Strandeieren har enerett til visse utnyttingsmåter utenfor eiendomsgrensen og har på sjøområdet utenfor eiendommen har «vern mot visse tiltak».

Strandeieren har rett til å bygge brygge, molo eller liknende anlegg, og har også rett til å foreta utfylling av sjøområdet. Øvrige fordeler som er beskyttet på denne måten er blant annet tilflottsrett og mulighetene for bading og friluftsliv. Også strandeierens rett til visse former for fiske, retten til utfylling i sjøen og et visst vern mot forurensning og ulemper av estetisk art, inngår som en del av strandretten.

Strandretten omfatter også at andre ikke kan utnytte dette sjøområdet til slike formål som er omfattet av særretten.

 Trenger du bistand ta kontakt med en av våre advokater for en uforpliktende samtale.