Når du skal kjøpe bolig er det mange ting du bør se etter. Det er lett å bli blind av fin styling, den perfekte beliggenheten, en hektisk budrunde eller det at en fikk godfølelsen på vising. Bauta advokatfirma har bistått både boligkjøper og boligselger når det har oppstått feil og skade på boligen. Vi vil gi deg noen råd på vegen.
Undersøkelser i forkant
Som boligkjøper plikter en å sette seg inn i salgsdokumentene. Salgsdokumentasjonen består gjerne av en takstrapport eller tilstandsvurdering, samt prospekt og vedtekter.
Hvis feilen du eventuelt senere oppdager står omtalt i salgsdokumentasjonen, er det vanskelig å vinne frem med et krav knyttet til dette. Opplysningene er gitt til kjøper fra selger og det legges til grunn at du kjente til dette før du bestemte deg for å kjøpe.
Det er nok ikke uvanlig at mange bruker fra 30 minutt til en time på visning. Basert på en kort vurdering inngir kjøper et bud på flere millioner. Sett heller av god tid på visning og se nøye igjennom hele boligen. Er det fall på badet? Kan en åpne alle vinduer? Er det fukt i boden? Lukter det noe sted? Hvilken parkeringsplass hører til boligen? En førstegangskjøper bør ha med seg noen på visning. Det er ikke alltid like enkelt å vite hva en skal se etter.
Etter boligkjøpet
Etter at du har flyttet inn i boligen kan det hende du oppdager feil og skader. Eksempelvis fukt i kjelleren, skadedyr, manglende ventilasjon eller arealavvik.
Med mindre det er bagatellmessige feil, anbefaler vi at du reklamerer til selger og eventuelt selgers eierskifteforsikring med en gang. Det har ingen betydning om du ikke vet omfanget av feilen eller er usikker på om feilen er en mangel.
En reklamasjon bør være skriftlig og man skal varsle at det er oppdaget en mangel. Den behøver ikke å si noe om omfanget av mangelen, men nevn at man vil innhente vurdering fra fagkyndige for å vurdere dette. Dersom man mener at kjøpet kan heves eller man vil kreve retting, må reklamasjonen både si noe om hva man har oppdaget og hva man krever av selger.
avhendingsloven § 4-19 krever at kjøper gi beskjed om mangelen innen «rimelig tid». Rettspraksis har sagt en 2-3 måneder etter boligkjøper oppdaget mangelen. Dersom du venter lenger enn det kan du miste retten til utbedring, erstatning, prisavslag eller heving. Du kan da ha har reklamert for sent. Derfor er det ingen grunn til å vente med å si i fra så snart som mulig.
Er det en mangel?
Har en reklamert er det neste som skal vurderes om det foreligger en mangel. Er det lekkasje i taket? I utgangspunktet kan dette fremstå som en mangel. Er det i salgsdokumentasjonen opplyst om at taket er 70 år gammelt og det har aldri blitt skiftet, vil det nok som regel ikke være en mangel. I rettspraksis har man sagt at det er påregnelig at det kan oppstå lekkasje fra taket når den forventede levetiden er utløpt.
Det er alltid lurt å innhente en takstmann til å vurdere feilen så snart som mulig og å rådføre seg med noen som jobber innenfor eiendomstvister.
Boligkjøperforsikring
Når en kjøper bolig vil en ofte få tilbud om boligkjøperforsikring. Selv om du har tegnet en boligkjøperforsikring, kan du velge å la deg bistå av den advokaten du ønsker og forsikringsselskapet vil dekke utgiftene for deg. Du vil også som regel kunne få dekket utgifter til rettshjelp gjennom innboforsikringen din.
Forhandlinger og rettsprosess
Etter reklamasjonen er neste steg å forhandle med selger. Mange saker kan løses over bordet og dette er en billigere prosess for alle parter. Dessverre er det ikke alltid at sakene lar seg løse og saken kan da tas inn for domstolene. Som regel er det en rettsmegling i forkant av en hovedforhandling, hvor partene prøver å komme til enighet.
Vi i Bauta advokatfirma AS har lang erfaring innenfor eiendom og eiendomstvister. Ta kontakt med en av våre advokater om du har noen spørsmål. Du kan lese mer om eiendom på vår hjemmeside.