Fritak for dokumentavgift

Ved kjøp av eiendom tinglyses normalt overføringen av eiendommen. Når overføringen tinglyses skal det betales dokumentavgift. Avgiften kreves inn av Statens Kartverk enten direkte til kjøper eller via eiendomsmegler eller advokaten som forestår salget.

Reglene om avgiften finnes i dokumentavgiftsloven med tilhørende forskrift. Avgiften fastslås årlig i et vedtak fra Stortinget. Vedtaket fra 2024 finner du her. Det utarbeides også et rundskriv fra Skatteetaten som gir utfyllende informasjon.

Når skal man betale avgift?

Avgiften påløper ved tinglysning av dokument som overfører hjemmel til fast eiendom, samt bygninger og faste anlegg som det erverves eiendomsrett til.

Dersom det ikke er snakk om en overføring av grunnbokshjemmel som eier skal det ikke betales dokumentavgift. Eksempelvis ved rene navneendringer for fysiske og juridiske personer. Eller ved tinglysning av bruksrett til fast eiendom.

Imidlertid er det slik at ved tinglysning av festekontrakt må man betale dokumentavgift både for tomten og bygningen. Ved innløsning av festetomt skal det også betales dokumentavgift.

Ellers er det en rekke fritak for betaling av dokumentavgift som følger av det årlige stortingsvedtaket, loven eller annen lov.

Hvor mye skal du betale?

Avgiften er 2,5 prosent av avgiftsgrunnlaget. Avgiftgsgrunnlaget oppgis i skjøtet som sendes til Kartverket for tinglysning. Man bes der om å oppgi kjøpesum og salgsverdi/avgiftsgrunnlag. Kjøpesum kan avvike fra salgsverdien eks. ved gavesalg ( stort gaveelement) eller gaver som forskudd på arv.

Avgiften beregnes ut fra salgsverdien til eiendommen. Det er salgsverdien på tidspunktet for overdragelsen som legges til grunn, ikke på avtaletidspunktet. Det vil si at dersom man venter noen år med tinglysningen, så kan avgiften bli høyere enn den ville vært dersom man tinglyste ved avtaleinngåelsen. En må merke seg at det ikke skal tas hensyn til privatrettslige heftelser som bo- og bruksretter og forkjøpsrett.

Dersom prisen er fastsatt med hjemmel i skjønnsprosessloven, pristiltaksloven eller tomtefesteloven skal denne legges til grunn jf. dal. § 7 fjerde ledd og daf. § 2-2 annet ledd. Det samme gjelder ved åsetesrett.

Ved oppløsning av sameie etter sameieloven § 15 beregnes avgiften av slagsveriden av fast eiedom som den enkelte erverver hjemmel til ut over verdien av andelen man hadde i sameiet jf. dal § 7 femte ledd og stortingsvedtaket § 2 første ledd bokstav d. Dette gjelder både hel og delvis oppløsning av sameie. Oppløsning av sameie er aktuelt eks. der flere eier en hytte sammen.

Ved tinglysning av første gangs overføring av hjemmel til eierseksjon er avgiften begrenset til 1 000 kroner per hjemmelsoverføring ( 2024).

Erverven av grunnbokshjemmelen og meglerforetak som bistår er ansvarlig ovenfor myndighetene for at riktig avgift blir betalt jf. dokumentavgiftsloven § 6 annet ledd.

Åpent bart for lavt

Dersom prisen som er oppgitt anses åpenbart for lavt i forhold til eiendommens verdi på tinglysningstidspunktet, kan registerfører konstruere en salgsverdi som vil bli benyttet. Dette følger av dal § 7 tredje ledd og daf. § 2-2 fjerde ledd. Hvis salgsverdien ikke kan fastsettes på en tilfredsstillende måte, brukes likningsverdien.

Det vil si at dersom kjøpesummen er noe lavere enn markedsverdien, så kan det likevel bli lagt til grunn. Det er kun der det er åpenbart for lavt at man vil oppleve en endring.

Særlig om kjøp av nyoppført bygning

Ved førstegangsoverføring av en selvstendig og nyoppført bygning som ikke er tatt i bruk, eller overføring av bygg under arbeid skal avgiften bare betales av salgsverdien av tomten ved tinglysning. Dette følger av stortingsvedtaket § 3. Det vil si at man har fritak for dokumentavgift for bygningen. Ifølge praksis kan bygningen være tatt i bruk før den første overgangen tinglyses. Men det skal ikke foreligge en mellomliggende transkasjon som utleie fra selger side.

Ny eier kan ha tatt bygningen i bruk, selv bo i bygningen og leie ut en del av den og likevel omfattes.

Det kan imidlertid ikke ha gått mer enn tre år siden bygningen ble tatt i bruk.

Dette betyr at for eksempel ved kjøp av en leilighet eller bygning som er nybygg, vil dokumentavgiften være lavere enn hvis man kjøper en brukt bolig.

Salgsverdien av tomten omfatter råtomtens verdi og utgfitene til vei, vann og kloakk, samt reguleringsmessige forhold.

Særlig om tomtefeste

Ved innløsning av festetomt betales dokumentavgift enten ut fra tomtens salgsverdi jf. dal § 7 første ledd.

Er tomten innløst etter reglene i tomtefesteloven kan avgiften beregnes fra innløsningssummen jf. dal § 7 fjerde ledd. Det gir jo da en lavere avgift. Dette forutsetter at festeretten allerede var tinglyst. Tinglyses festeavtale etter at bygning er satt opp, må man betale dokumentavgift for festetomten og for bygningen. Ved overføring av leie/festerett med bygninger beregnes dokumentavgiften ut fra bygningenes salgsverdi, samt verdien av festeretten til tomten. Det skal ikke gjøres fradrag for evt. opparbeiding og påkostning før tinglysningen.

Det er en rekke fritak for å måtte betale dokumentavgift. Her redegjøres det kort for de vanligste tilfellene.

Ektefeller og registrerte partnere:

Overføring av hjemmel mellom ektefeller, jf. dal. § 8 første ledd og stortingsvedtaket § 2 første ledd bokstav e
Overføring av hjemmel mellom ektefeller ved ektefellens død fullt ut dersom overføres i skifte direkte i forbindelse med den andres død jf. dal. § 8 første ledd og stortingsvedtaket § 2 første ledd bokstav e. Overføringen m ikke skje samme dag, det vil bli godtatt et visst tidsrom.
Overføring mellom ektefeller ved separasjon, skilsmisse jf. dal. § 8 bokstav a.

Samboere:

Overføring som følge av samlivsbrudd jf. dal § 8 annet ledd
Overføring som følge av dødsfall jf. dal § 8 annet ledd

Arv:

ideel arveandel etter loven i den enkelte eindom ved overtagelse på skifte eller fra uskiftet bo jf. stortingets vedtak § 2 f). Med dette menes den ideelle andel i eindommen som arvingen overtar. Eks. er det tre livsarvinger som deler boet med en tredjedel hver, er fritaket for en tredjedel.
overføring av hjemmel til testamentsarving dersom overføringen til ny erverver tinglyses samme dag

Bygg under arbeid/førstegangsoverføring:

Fritak for bygningen

Ikke fritak

Det er altså ikke fritak for dokumentavgift ved overføring mellom samboere ( med unntak av ved samlivsbrudd og død).

Det er ikke fritak ved forskudd på arv eller ved gaver. Det er ikke fritak ved testamentarv dersom den overstiger lovens arveandel. Det vil si at dersom du ikke har arverett, men kun mottar arv som testamentsarving, så må det betales dokumentavgift fullt ut. Unntak dersom testamentarvingen selger videre og tinglyser samme dag.

Ved arv der verdien overstiger den ideelle arveandelen skal det betales dokumentavgift for det som overstiger.

Klage