Ved leie av grunn til næringsformål er det viktig å skille mellom grunnleie og tomtefeste. En festeavtale reguleres av tomtefesteloven, mens en grunnleieavtale reguleres av alminnelig avtale- og kontraktsrett. Skillet har stor betydning for hvilke rettigheter partene får.
De vesentligste forskjellene
Forskjellen mellom festeavtaler og grunnleieavtaler er i hovedsak knyttet til at tomtefesteloven inneholder noen sentrale ufravikelige bestemmelser.
Dersom avtalen omfattes av tomtefesteloven vil det si at lovens bestemmelser gjelder uavhengig av hva som er avtalt mellom partene. Loven utfyller også avtalen der avtalen ikke har regulert enkelte elementer eller der det er behov for å tolke avtalen.
Ved grunnleie er det i utgangspunktet avtalefrihet og partene bestemmer i stor grad vilkårene selv. Det er viktig å avklare i tidlig fase om avtalen omfattes av tomtefesteloven. Det er ikke uvanlig at man ser avtaler der partene har kalt avtalen for festekontrakt, når den egentlig er grunnleie.
Oppmåling og konsesjon – felles regler
Dersom man avtaler en eksklusiv rett til et areal i mer enn 10 år må arealet oppmåles og matrikuleres jf. matrikkelloven § 6. Dette gjelder både tomtefesteavtaler og grunnleieavtaler.
Ved grunnleie over 10 år skal også reglene om konsesjon i konsesjonsloven følges jf. konsesjonsloven § 3. Dette inkluderer der avtalen gir rett til fornyelse slik at rettigheten samlet varer lengre enn 10 år. Bestemmelsen rammer både stiftelse og overdragelse av leierett og lignende bruksrett. Konsesjonsreglene gjelder også ved tinglysning av festerett.
Dersom eiendommen er eller kan benyttes til jord- eller skogbruk krever det godkjenning fra kommunen jf. jordloven § 12. Her er tomtefeste og lignende leie eller bruksrett til del av eiendom når retten er stiftet for lengre tid enn 10 år inkludert.
Grunnleie av næringseiendom
Grunnleie for næringseiendom er en avtaleform som gir en leietaker rett til å bruke et grunnareal for næringsformål, uten at avtalen omfattes av tomtefesteloven. Slike avtaler reguleres i hovedsak av alminnelig avtale- og kontraktsrett, og partene står derfor relativt fritt til å avtale vilkårene.
Man bør da sørge for å regulere leietid, leiebeløp, regulering av leien, bruksformål, vedlikehold, opprydning, oppsigelse mv. Som nevnt bør man i tidlig fase avklare om forholdet faller innenfor tomtefesteloven eller ikke.
Det er viktig å ta stilling til hva leietakeren skal få rett til å føre opp på eiendommen, for å unngå at en ubebygd tomt anses å være en festeavtale. Man kan også vurdere å fastsette kortere leieintervaller, med opsjoner på forlengelse. Dersom partene er enige i at avtalen ikke er et festeforhold, bør det fremkomme i avtaleteksten. Dersom det er tvil om det er en festeavtale eller ikke vil en slik enighet kunne gjøre det vanskelig å påberope seg tomtefesteloven senere.
Gjelder tomtefesteloven?
Tomtefesteloven gjelder leie av grunn til hus. Terskelen for hva som regnes som «hus» er ikke veldig høy. Begrepet omfatter både bolighus, fritidshus, fabrikk- eller forretningsbygg, naust, kiosk, skur eller brakker. I forarbeidene til loven er det presisert at virkeområdet bør avgrenses mot anlegg, eks. idrettsanlegg, kaianlegg, parkeringsplasser med videre.
Det er også et krav om at bebyggelsen må være det dominerende element i avtalen. Dersom avtalen kun gir rett til bruk av grunnen uten oppføring av byggverk eller tilstedeværelse av byggverk faller den utenfor virkeområdet jf. tomtefesteloven § 1 fjerde ledd.
Eksempelvis vil klubbhus i tilknytning til utendørs idrettsanlegg ikke nødvendigvis være tilstrekkelig til å si at hovedformålet er hus. Om tomtefesteloven får anvendelse beror altså på om det skal settes opp hus, samt hva som er hovedformålet. Dette kan være en vanskelig grensedragning og er en skjønnsmessig vurdering. Spørsmålet kan komme på spissen der en av partene etterhvert mener at tomtefestelovens regler eks. ikke skal gjelde.
Særregler i tomtefesteloven -leietidens lengde
Hvis man ikke avtaler festetidens lengde vil dette reguleres av tomtefesteloven § 8 annet ledd. For festeavtaler som er inngått etter 1975 for feste av tomt til fabrikk- eller forretningsbygg er varigheten 80 år. For feste av tomt til annet enn bolighus og fritidshus, og som da ikke er fabrikk-eller forretningsbygg, gjelder avtalen uten tidsavgrensning og med gjensidig oppsigelsesrett. Men det er altså mulig å avtale noe annet.
Forlengelse av feste og oppsigelse
Partene står fritt i et tomtefeste til å avtale forlengelse av festet og oppsigelse. Etter tomtefesteloven § 10 første ledd første punktum vil et åremålsfeste forlenges på oppsigelse dersom det ikke er sagt opp skriftlig senest to år før festetiden er ute, med mindre man har avtalt noe annet. Avtalen vil automatisk forlenges på samme vilkår, med gjensidig oppsigelsesrett.
Man kan ikke avtale kortere oppsigelsesfrist enn seks måneder jf. tomtefesteloven § 9. Har man ikke avtalt oppsigelsesfrist skal den være to år.
Vederlag for leien og inndrivelse
Det er ikke lov å avtale festeavgift som er urimelig høy jf. tomtefesteloven § 11. Den er ikke ment å gå lengre enn generalklausulen i avtaleloven § 36, men skal kunne ha selvstendig betydning.
Bortfester har etter tomtefesteloven § 14 panterett i festeretten og i byggverk for skyldig avgift de siste tre år, jf. tomtefesteloven § 14. Man bør nevne panterett i festeavtalen slik at man får fortrinnsrett jf. § 14 første ledd annet punktum. Forarbeidene forutsetter at dersom festekontrakten er tinglyst er også legalpanteretten tinglyst.
Det kan ikke avtales at lån eller innfestingssum skal være vilkår for festeretten jf. tomtefesteloven § 6.
Regulering av leien
I feste til annet enn bolig- og fritidsbolig, kan partene kreve festeavgiften regulert i samsvar med endringene i pengeverdien siden festeavtalen ble inngått jf. tomtefesteloven § 15 annet ledd.
Dette gjelder bare dersom man ikke har «tvilaust» avtalt at festeavgiften skal stå uendret eller avtalt regulering på annen måte. Den årlige reguleringen kan ikke avtales oftere enn en gang i året, og uten spesifikke avtaler kan regulering gjennomføres hvert tiende år.
Vi anbefaler at man tar kontakt med advokat dersom man skal leie grunn for å sikre avklaring av om forholdet er et egentlig tomtefeste, og sikre en god avtaletekst både for festekontrakter og grunnleieavtaler.