Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av bruktbolig. Endringer trådte i kraft 1. januar 2022, med en ny forskrift om tilstandsrapporter (takstforskriften). Forskriften fastsetter minimumskrav for undersøkelsesnivå og innhold i tilstandsrapporten. En rapport som oppfyller disse kravene anses som «godkjent» i henhold til takstforskriften § 1-5. Hva skjer dersom tilstandsrapporten ikke regnes som godkjent?
Krav om tilstandsrapport?
Selger er ikke pålagt å skaffe en tilstandsrapport, men uten en slik kan selgeren lettere bli holdt ansvarlig for eventuelle feil og skader. Særlig ettersom det ikke lengre er gyldig å ta generelle forbehold om feil og skader ( as-is).
Hva er en godkjent rapport?
Forskrift til avhendingsloven gir en opplisting av hva som skal være med i tilstandsrapporten og hvordan undersøkelsene skal gjøres for at rapporten skal regnes som godkjent. Blant annet knyttet til våtrom, kjøkken, ventilasjon, takkonstruksjon, vinduer og ytterdører mv. Det skal opplyses om lovlighetsmangler dersom den bygningssakyndige avdekker åpenbare ulovligheter. Tilstandsrapporten skal angi en tilstandsgrad fra 0-3, hvor 3 er store eller alvorlige avvik. Ved tilstandsgrad 3 skal det gis et anslag på hva det vil koste å utbedre rommet. Fra tilstandsgrad 2 skal det redegjøres for årsaken og konsekvensene. Tilstandsrapporten skal ikke være eldre en ett år.
Konsekvenser av godkjent rapport
Dersom rapporten er utformet i tråd med forskriftskravene vil den altså være «godkjent». Bruk av ordet godkjent betyr ikke at det er en godkjenningsordning eller en kontroll. Det handler om konsekvensene rapporten skal ha for partene.
Ved en godkjent rapport skal forhold som er tydelig omtalt i rapporten anses kjent for kjøper, selv om de ikke har satt seg inn i rapporten jf. avhendingsloven § 3-10 første ledd. Det betyr at man»fingerer» eller later som at kjøper har lest rapporten og fått kunnskap om feilene som er beskrevet. Kjøper har da ikke krav på prisavslag for feilene, selv om man ikke har lest tilstandsrapporten og ikke hadde faktisk kunnskap om innholdet i den.
Det hjelper altså ikke for kjøper å hevde at man ikke visste om manglene som er beskrevet i rapporten.
Konsekvenser ved «ikke godkjent» rapport
Det kan oppstå en situasjon der selger har vedlagt en tilstandsrapport som ikke regnes som «godkjent». Takserer har da ikke oppfylt kravene til hva som skal være med i tilstandsrapporten og de undersøkelsene som skal gjøres.
Det følger klart av loven at dersom det kun er ubetydelige avvik fra kravene til rapporten skal kjøper likevel regnes for å kjenne til de manglene som er beskrevet jf. forskriften § 1-5 annet ledd.
Borgarting lagmannsrett har gått nærmere inn på de ulike vurderingene knyttet til en «ikke-godkjent» rapport i april i år i LB-2023-170558.
Det er den første lagmannsrettsavgjørelsen tilknyttet denne nye forskriften. Dommen ble anket til høyesterett, men ikke tillat fremmet i beslutning HR-2024-1304-U den 10.juli 2024. Det er svært ulike oppfatninger knyttet til lagmannsrettens tolkning, og det er ikke usannsynlig at resultatet kan bli noe nyansert gjennom ytterligere dommer.
Konsekvenser for kjøper med kunnskap
Lagmannsretten skiller mellom kjøpere som har konkret kunnskap og uvitende kjøpere mht tilstandsrapporter som ikke oppfyller kravene. Lagmannsretten sier at bestemmelsen i tastforskriften § 1-5 ikke skal tolkes slik at det skal fingeres uvitenhet om forhold som kjøperen rent faktisk er kjent med.
Det vil si at selv om tilstandsrapporten ikke er godkjent, så har det ingen konsekvens for en kjøper som har lest rapporten og kjenner til beskrivelser i den. Man skal ikke late som at kjøperen ikke visste om det som er tydelig beskrevet i rapporten. Er kjøper rent faktisk kjent med konkrete feil ved badet, så skal det ikke ha noen betydning om tilstandsrapporten er godkjent eller ikke.
Det vil kunne bli et bevisspørsmål om kjøper hadde lest tilstandsrapporten eller ikke, men det bør kanskje ha formodningen mot seg at kjøper ikke leser salgsdokumentasjonen.
Konsekvenser for uvitende kjøper
For den uvitende kjøper, altså en kjøper som blir trodd mht å ikke ha lest tilstandsrapporten, er det slik at man «later som» de likevel kjente til de opplysningene som sto i tilstandsrapporten, dersom den er godkjent.
Dersom rapporten inneholder ubetydelige avvik fra kravene, kan man fortsatt «late som» kjøper kjente til feil og skader beskrevet i rapporten.
Er avvikene fra forskriftskravene mer enn «ubetydelige», skal det ikke fingeres kunnskap om forhold som kjøper ikke kjente eller måtte kjenne til.
Man skal imidlertid ikke se bort fra hele rapporten ved «ikke-ubetydelige feil». Lagmannsretten uttaler at «feil ved èn del av tilstandsrapporten ikke bør smitte over på de deler av rapporten som det ikke er noe å innvende mot».
Mangel i annen del av huset
Lagmannsretten sier at dersom «avviket gjelder andre deler av boligen enn den eller de mangelskravet retter seg mot, vil i utgangspunktet avviket anses som ubetydelig slik at disse avvikene ikke hensyntas i mangelsvurderingen. Altså rapporten skal behandles som om den var godkjent i forhold til mangelsvurderingen».
Som i eksempelet over vil rapporten behandles som «godkjent» når det gjelder lekkasjen på badet, selv om kravene knyttet til undersøkelse av tak og drenering ikke er oppfylt.
Mangler i samme del av huset
Situasjonen vil imidlertid kunne være en annen dersom dreneringen er defekt eller taket lekker, altså de deler av tilstandsrapporten hvor det er avvik fra forskriftskravene enten som følge av manglende undersøkelser fra takstmann eller kanskje for feil ved tilstandsbeskrivelse eller manglende angivelse av reparasjonskost. Her må man gjøre en vurdering av om avviket er «ubetydelig».
Borgarting lagmannsrett legger til grunn at en feil i rapporten som ikke kan antas å ha virket inn på kjøpers vurdering mtp ønske om kjøp og/eller pris, må anses ubetydelig.
Spørsmålet i eksemplet over vil altså være om feil i rapporten i tilknytning undersøkelse og beskrivelse av drenering eller tak er egnet til å påvirke kjøpers kjøpsbeslutning. Sistnevnte må nødvendigvis bli en svært skjønnsmessig vurdering fra sak til sak. Dersom man kommer til at det ikke ville ha betydning, skal også den del av tilstandsrapporten som handler om drenering og tak legges til grunn.
Konklusjon – skille ut fra kjøpers kunnskap
Borgarting lagmannsrett har i dommen tolket seg frem til at man ikke skal se bort fra kjøpers kunnskap selv om tilstandsrapporten ikke oppfyller alle krav. Hvis kjøperen har lest og forstått tilstandsrapporten, anses opplysningene som kjent for kjøperen. Dette gjelder selv om tilstandsrapporten ikke møter forskriftens krav, også ved ikke-ubetydelige feil.
Hvis kjøperen ikke er kjent med informasjonen i rapporten, for eksempel fordi de ikke har gjennomgått den, skal det likevel antas at kjøperen var klar over innholdet hvis rapporten er godkjent. Ved ubetydelige avvik i rapporten, skal det fortsatt antas at kjøperen kjente til informasjonen. Hvis det derimot er ikke-ubetydelige avvik i rapporten, skal det ikke antas at kjøperen hadde kunnskap om forhold de verken kjente til eller måtte ha kjent til.
Lagmannsrettsdommen er den første som tar for seg dette temaet og det kan komme justeringer etterhvert.
En kan stille spørsmål om det er særlig praktisk at en kjøper ikke kjenner til innholdet i tilstandsrapporten. Det kan sikkert oppstå tvilstilfeller, men i all hovedsak har kjøper normalt lest rapportene og kjenner til opplysninger i salgsdokumentasjonen.
Bauta advokatfirma AS har lang erfaring innenfor fagfeltet. Vi følger med på rettsutviklingen for å kunne gi deg de beste rådene i saken din. Vi bistår både deg som kjøper og deg som selger bolig.
Ta kontakt med en av våre advokater dersom du ønsker at vi skal se på saken din sammen med deg