Boligmarkedet har gjennomgått betydelige endringer de siste årene, med nye teknologiske fremskritt som har muliggjort alternativer til tradisjonell utleie. En trend som har fått mye oppmerksomhet er korttidsutleie gjennom plattformer som Airbnb. Vi skal her se nærmere på regelverket knyttet til korttidsutleie i borettslag og eierseksjonssameier.
Korttidsutleie i borettslag
Borettslag er en sameieform der man blir eier av en andel av borettslaget og får bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom. Når man kjøper leilighet i et borettslag kjøper man en andel av borettslaget og blir andelseier.
Borettslagsloven, som fastsetter rettigheter og plikter for både andelseiere og borettslag, inkluderer § 5-4 som gir andelseier rett til å overlate hele boligen til andre i opptil 30 døgn per år jf. borettslagsloven § 5-4. Man trenger da ikke søke styret om godkjenning. Forutsetningen er at man bor selv i leiligheten.
Andelseieren trenger ikke være tilstede hele tiden. Fraværet må imidlertid ikke gå ut over det som regnes som naturlig. Eksempelvis kan man leie ut boligen mens man er på ferie.
Bor man i leiligheten kan man uten tidsbegrensning leie ut deler av boligen til andre. Utleie av et rom i leiligheten mens man bor der selv kan dermed skje over en lengre periode. Man kan stenge av deler av boligen og låse enkelte rom og likevel være omfattet av regelen.
Styret kan ikke vedta en høyere grense for korttidsuttleie enn det som følger av lovens § 5-4. Utleie over lengre tid krever samtykke fra styret.
Korttidsutleie i eierseksjoner
Eier du en bolig i en eierseksjon er du seksjonseier. Det vil si at du eier en bestemt seksjon i bygget, samt har tilgang til fellesarealer. Eierseksjonsloven regulerer rettigheter og plikter. Også her er det inntatt en bestemmelse som regulerer adgangen til kortidsutleie i lovens § 24.
Det er adgang til korttidsutleie hele boligseksjonen i inntil 90 døgn per år. Korttidsutleie i denne forstand betyr utleie i inntil 30 døgn sammenhengene. Regelen gjelder bare utleie mot betaling og ikke lån av boligen til venner eller familie i kortere perioder uten vederlag. Utleien må gjelde hele boligen, slik at utleie av et rom faller utenfor så lenge man selv bor der samtidig.
Sameiet kan fravike regelen i vedtektene og utvide grensen til 120 dager eller avgrense ned til 60 dager. Dette må bli vedtatt av årsmøtet med minst to tredjedel av stemmene. Regelen går foran den generelle regelen i § 24 annet ledd om at man kan samtykke til avgrensinger i disposisjonsretten. Det vil si at man ikke kan samtykke til en annen regulering enn det som fremgår av loven.
Man må også merke seg at regelen ikke gjelder der alle bruksenhetene er fritidsboliger. Avgrensningen vil gjelder altså der noen boenheter er fritidsbolig og andre helårsbolig.
Samarbeid
Korttidsutleie kan føre til ulemper som støy, slitasje og sikkerhetsutfordringer, noe som kan gå på bekostning av den gode nabokulturen.
For å unngå uenigheter og konflikter er det essensielt at eiere setter seg inn i borettslaget eller sameiets regelverk og opprettholder åpen dialog med både styret og naboene. På denne måten kan balansen mellom individuelle rettigheter og fellesskapets interesser opprettholdes på best mulig måte.
Trenger du hjelp til å vurdere hva som gjelder for din eiendom? Ta kontakt med en av våre advokater for en uforpliktende samtale.