Fra 1. januar kom det inn noen viktige endringer i avhendingsloven. Endringene vil få stor betydning for kjøper og selger ved salg av brukt bolig. Blant annet kan selger ikke lenger selge boligen med «as-is» forbehold, det er fastsatt en minstegrense for mangelskrav og det er forskriftsfestet krav til tilstandsrapporter.

Hvorfor nye regler for salg av bruktbolig?

Hvert år er det  om lag 700-800 saker for retten knyttet til salg av brukt bolig i følge tall fra Domstolsadministrasjonen.

Dette kommer i tillegg til de reklamasjonssakene hvor kjøper og selger klarer å bli enig utenom rettsystemet.  Det er altså svært mange boligkjøp som ender med reklamasjon og også konflikt

Formålet med endringene i avhendingsloven er å sikre at det blir gitt god nok informasjon om boligen til kjøper forut for salg. Kjøper vil da kunne ta en veloverveid beslutning i kjøpsprosessen.

Ønsket er at endringene fører til at selger legger frem all informasjon om boligen gjennom egenopplysning og tilstandsrapport. Med andre ord ønsker man å legge til rette for en trygg bolighandel.

Tilstandsrapport

Mange saker oppstår ved at kjøper oppdager fuktskader eller vannskader i boligen. Man kan da ha krav på blant annet retting eller prisavslag dersom dette er en mangel.

I vurderingen av om en feil er en mangel vil en tilstandsrapport gjennom en takst. Se mer om tilstandsrapporter etter mal fra Norsk takst.

Det er nå forskriftsfestet minstekrav til innhold og undersøkelser i tilstandsrapporter. Det er ingen plikt til å innhente slik tilstandsrapport. Det er heller ingen plikt til å bruke kvalifiserte personer til å utarbeide rapporten. Tilstandsrapporter som fyller minstekravene fører til at kjøper kjenner til feilen. Det som kommer frem av rapporten vil da ikke være en mangel.

Bransjen har gjennom lang tid arbeidet med utvikling av maler og verktøy for å være forberedt til endringene som kommer. Norsk Takst har utarbeidet en mal for sine medlemmer som oppfyller disse minstekravene og som derfor vil gi selger trygghet for informasjon som formidles i forbindelse med salget.

Godkjent tilstandsrapport

Har du innhentet en rapport som ikke fyller kravene skal kjøper anses som aktsomt uvitende. Det vil si at forhold påpekt i rapporten, men på «feil» måte fort vil være en mangel. Selv om det sto beskrevet i rapporten. Det blir derfor viktig å sjekke at rapporten er godkjent.

Dersom du ikke innhenter rapport har du en større risiko som selger. De feil og skader du opplyser om ved boligen må være presise og du kan ikke lenger beskyttes gjennom et generelle forbehold om eiendommens tilstand.

En godkjent tilstandsrapport vil avdekke en rekke feil og skader som typisk foreligger ved eldre boliger. Dersom du ikke har slik takst vil der være en stor risiko for at feilene også foreligger ved din bolig, uten at du får gitt gode nok opplysninger om dette.

Det er en del forhold som ikke er tatt med som krav til tilstandsrapporten. Grunnen til det var at rapportene ikke skulle bli for dyre for selger. Der vil altså fortsatt være forhold ved boligen som kan være skjult for både selger og kjøper. Dette kan fremdeles utgjøre mangler ved boligen.

Forbehold om as-is

En ny og viktig endring er at boligen ikke lenger kan selges med forbehold om «as-is». De fleste boliger i dag selges med et slikt forbehold, noe som gjør at terskelen for når det foreligger en mangel er høyere.

For boligselger betyr det at det blir svært viktig å innhente og sikre informasjon. Slik kan du unngå reklamasjoner og mangelskrav som prisavslag og erstatning.  Et forbud mot generelle forbehold skal være et virkemiddel for å få selger til å innhente en tilstandsrapport.  Det er også en oppfordring til selger om å gi mer informasjon om boligen.

Det er fortsatt anledning til å ta spesifikke forbehold. Da gis kjøper en reell oppfordring til å undersøke nærmere å ta høyde for risikoen ved å tilby en lavere pris.

Spesifikke forbehold må være tilstrekkelig detaljert. Eksempelvis vil «forbehold om fukt på badet» være for generelt. Man må supplere dette med detaljer rundt hva man har opplevd eller lagt merke til.

10 000 kroners grensen

Det er også lovfestet en nedre grense for mangelskrav på 10.000 kroner. Det vil si at samlet må kostnadene ved å utbedre manglene være høyere enn dette, og terskel fungerer som en egenandel for kjøper.

Innslagspunktet er lavt sett i sammenheng med kostnader normalt forbundet med feil og skader i boligsaker. Imidlertid er terskelen effektiv for å luke ut mindre forhold som har liten betydning for eiendommens verdi.
Terskelen er oppfattet slik at de ulike reklamasjoner/krav kan kumuleres (legges sammen) og slik overstige minsteterskel på kr. 10.000,-

Reklamasjonsreglene i avhendingsloven er uendret. Man må reklamere innen rimelig tid etter at man oppdaget eller burde ha oppdaget et forhold. Rettspraksis har skissert «innen rimelig tid» til et sted i overkant av 2 måneder.

Reklamasjonsreglene gjør at man ikke kan samle opp mange små forhold og reklamere når man har oversteget minsteterskel. Da kan enkelte av kravene være bortfalt som følge av for sen reklamasjon. Man må reklamere fortløpende for å være sikker på at alle krav er i behold.

Trenger du bistand ta kontakt med en av våre advokater for en uforpliktende samtale.