Har du kjøpt en bolig og oppdager feil du tror er en mangel? Det kan være feil som lekkasje, fukt, arealavvik eller manglende fall på badet.  Da er det viktig å reklamere i tide. Hvordan skal en reklamasjon se ut og til hvem skal den sendes til?

Hva er en reklamasjon?

Har du kjøpt en bruktbolig finner du reglene for reklamasjon i avhendingsloven § 4-19. Reglene om reklamasjon er like i flere lover som kjøpsloven, forbrukerkjøpsloven og bustadoppføringslova.

Reklamasjon er en varsling eller beskjed til selger om at noe ikke stemmer eller er som avtalt med huset. 

Konsekvensene av varslingsregelen er at kjøper taper sin rett til å gjøre et avtalebrudd gjeldene dersom en ikke innen rimelig tid etter å ha oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen gir beskjed til selger.

Formkrav

En reklamasjon kan gjøres muntlig, men det er ikke å anbefale. En muntlig reklamasjon gjør det mer utfordrende å sannsynliggjøre at det ble reklamert i tide og hvilke mangler som er varslet. Send derfor et skriftlig varsel.  

Dette kan sendes på SMS, brev, e-post eller annet som er sporbart for alle parter.

Be gjerne om en bekreftelse på at reklamasjonen er mottatt. Det betyr ikke at motparten er enig, men det viser at reklamasjonen er kommet frem.

Hva skal en reklamasjon inneholde?

Reklamasjonen må angi hva som er feil og at selger holdes ansvarlig for denne feilen. Beskriv symptomene ettersom man ofte ikke vet hva de skyldes. Dette må gjøres så raskt som mulig, selv om man ikke er helt sikker på at feilen er en mangel. Spesifiser om det er en forsinkelse det gjelder eller om det er en mangel.

I tillegg er det alltid lurt å ha med navn på kjøper og selger, hvilken eiendom det er snakk om og dato for reklamasjonen.

Det er ikke nødvendig å spesifisere hva man krever som følge av mangelen. Man vet gjerne ikke helt omfanget og årsaken før man har fått innhentet takst og eventuelt anbud på arbeidet.

Ønsker du at selger skal rette feilen eller heve kjøpet må dette varsles selger innen rimelig tid. Dette gjelder altså selv om du har sendt en nøytral reklamasjon. Ellers kan du tape denne muligheten.

Du kan velge å sende melding om rettings- eller hevingskrav samtidig med reklamasjonen eller å ettersende det innen rimelig tid. 

Tidsfrister

Grunnen til at en må sende varsel raskt og før en vet omfanget av mangelen er på grunn av tidsfristene som loven stiller opp. Loven sier at kjøper må varsle selger innen «rimelig tid».

Tidsfristen begynner å løpe fra du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen og i inntil fem år fra overtagelsen. Dette gjelder ikke dersom selger har vært grovt aktløst eller uærlig. Krav kan også foreldes etter reglene i foreldelsesloven.

Det er viktig å gjøre en grundig gjennomgang av boligen ved overtagelsen for å avdekke mangler som burde bli oppdaget med en gang. Noen mangler vises over tid og det kan gi ulike utgangspunkt for tidsfristen.

Man bør sende ut reklamasjonen innen 2-3 måneder etter at man oppdaget mangelen.

Om kjøper tar over boligen i januar, men først oppdager problem med dreneringen i september, må kjøper gi beskjed innen november/ desember. Venter man lengre enn dette vil en kunne miste retten til å gjøre mangelen gjeldende. 

Så er det slik at noen mangler burde en ha oppdaget tidligere. Da løper reklamasjonstidspunktet fra dette tidspunktet.  Ser kjøper det er vann fra terrassedøren i mars, men kun tørker opp fram til september, kan det være for seint. Man har da hatt en klar oppfordring til å undersøke om det forelå en feil på et tidlig tidspunkt.

Etter varselet

Etter at reklamasjonen er sendt er det viktig å få avklart mangelen og omfanget/kostnadene knyttet til denne.  Skal man kreve prisavslag, erstatning eller retting må en vite hvor stor og omfattende mangelen er.

En kan ikke vente for å lenge med å følge opp en reklamasjon. Derfor er det viktig å sikre at saken fortsetter også etter reklamasjon har kommet til selger.

Innhent en takst og eventuelt få anbud på utførelse av arbeidet. Dette bør gjøres raskt etter den innledende reklamasjonen for så følge opp med spesifisering av kravet man ønsker å fremsette.

Våre advokater bistår på alle trinn i en sak både før og etter reklamasjon er sendt. Ta kontakt for en vurdering av din sak og få råd om hva som er neste trinn.