Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av brukt bolig. I 2022 kom lovgiver med sentrale endringer i avhendingsloven. Bakgrunnen var et ønske om å sikre en tryggere bolighandel og forsøke å få ned antall boligtvister om mangler i rettssystemet.
Viktigst av disse endringer var at generelle forbehold som «som den er» eller «as is» ikke lenger skulle være gyldig i forbrukerkjøp. Dette plasserer enn større risiko hos selger for mangler som viser seg i etterkant av salget. Dette bør du som skal selge leilighet være særlig oppmerksom på. Du kan også komme i ansvar for mangler ved fellesareal overfor kjøper.
Vurderingen av mangler
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med det som følger av avtalen jf. avhendingsloven § 3-1, og dersom eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra type, alder og synlige tilstand jf. avhendingsloven § 3-2 første ledd. Det kan også være en mangel dersom det er mislogholdt opplysningsplikt og gitt uriktige opplysninger.
Altså avvik fra det som er avtalt, samt avvik fra kjøpers berettigede forventninger til eiendommen. Det avgjørende er om eiendommen er i samsvar med det en kjøper med gjennomsnittlig fagkunnskap og erfaring kunne forvente.
Du kan opplyse om spesifikke forhold som du kjenner til i salgsprosessen, men du kan ikke ta generelle forbehold om mangler.
Hva kan selger gjøre?
Kjøper skal kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter jf. avhendingslova § 3-10 første ledd andre punktum.
Det vil si at konkrete forhold som det opplyses om ikke kan påberopes som en mangel. Eks. at det opplyses om fuktskade på bad eller lignende.
Selger må derfor være nøye med å undersøke boligen før salg, for å sikre at man opplyser om forhold som kan være en mangel. For å hjelpe selger er det innført regler om tilstandsrapport og innholdet i denne i takstforskriften. Dette skal sikre at selger får undersøkt eiendommen grundig nok til at det reduserer risikoen for skjulte feil og skader.
Gjennom fremleggelse av tilstandsrapporten får kjøper informasjon om de forhold som er anmerket av takstmann, disse vil ikke kjøper kunne gjøre gjeldende som mangler.
Særlig viktig for leiligheter
Takstforskriften oppstiller i detalj hvilke bygningsdeler som skal undersøkes og på hvilke måte.
Bl.a. skal takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak undersøkes relativt grundig, det samme gjelder yttervegger.
Imidlertid gjør forskriften unntak for slik undersøkelse i fellesarealer, det vil si at ved salg av leilighet i sameie blir ikke yttervegger, tak, tekking osv. undersøkt av takstmann selv om du som selger hefter for en andel av kostnader knyttet til dette.
Det betyr at det ikke foreligger krav til undesøkelse av noen av de mest skadeutsatte konstruksjonene når man selger leilighet som ligger i eierseksjonssameier. Som selger bærer man da en vesentlig risiko.
Det er derfor lurt å sette seg godt inn i referat fra styret og årmøtet slik at man fanger opp før salg om det er noe feil ved fellesareal. I tillegg bør man be om at det sees på dette spesifikt i taksten og evt. betale noe ekstra.
Dersom det viser seg å være feil ved eks. taket på blokken, vil kjøper kunne kreve eks. prisavslag for sin andel av utbedringskostnaden.
Hvor lenge er du ansvarlig for feil?
I fem år etter salget kan du måtte betale prisavslag eller erstatning for mangler ved boligen. Og altså også ved mangler i fellesareal i blokker og rekkehus mv. Husk også at krav kan foreldes etter foreldelsesloven ( 3 år) eller det kan være reklamert for sent. Les mer om mangler her.